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新股前瞻|從承建商到開發商 大唐地產的這4年

2019年12月4日 09:46:16

2019年的房地產表現一直不溫不火,不過從10月份開始,地產開發和投資環節景氣度明顯提高。但是一看70城房價數據,10月份36個城市房價處于下降狀態,最高降幅環比達3.8%,甚至上海和深圳的房價也略有下跌。房價下跌和地產開發景氣度提升形成了鮮明對比。

加上日前,中國人民銀行行長易綱在《求是》上撰文指出,堅持房住不炒,加強對房地產金融市場宏觀審慎管理,綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。

對房地產融資的調節已經傳導到市場,中國信托業協會官網公布數據,截至2019年三季度,信托行業投向房地產的信托資金余額為2.78萬億元,較第二季度環比減少5.05%。這是自2015年四季度以來,信托投向房地產的資金余額首次出現環比負增長。

在這樣的背景下,資金就是房企的生命線,如果不能再向市場融資,就唯有靠快速去庫存回籠資金。要去庫存,先要把之前拿下的地開發好,這就形成了房價低迷和開發景氣度高的背離的情況。

當然,獲取資金的方法有很多,IPO是最不能被忽略的一種。不少地產公司在資金緊張時期,寄希望于港股市場,11月29日向港交所遞表的大唐地產就是其中之一。

在四大經濟區中快速增長

智通財經APP了解到,大唐地產深度布局國內京津翼經濟區、長江中游經濟區、海峽西岸經濟區和北部灣經濟區,這四個經濟區都是國內三四線城市經濟發展較為發達的地區。其中,大唐地產的項目主要集中在北部灣經濟區中的廣西南寧,土地儲備占總儲備39.7%。不僅如此,大唐地產在南寧地產開發商中名列前茅。按照2018年及2019年上半年合約銷售額計,大唐地產獲克而瑞評選為南寧三大物業開發商。

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(來源:大唐地產招股書)

大唐地產的收入來源主要來自銷售物業和提供建筑服務,在2016年,提供建筑服務占總收入42.3%,但是此后該業務規模快速萎縮,到了2019年上半年,該業務收入僅占總收入2.6%。相反,銷售業務則快速增長,2016年到2018年收入從11.44億元增長至52.3億元,復合增速高達113.8%。2019上半年增速雖然有所下降,不過依舊保持85.4%的高增速。

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(來源:大唐地產招股書)

如果說大唐地產在2016年時還有一半是承建商的身份,今天的大唐地產已經完完全全是個房地產開發商。

大唐地產不僅增速快,在建筑設計上有一定造詣。在設計上分成了大唐果系、世家系和印象系,其中印象系以“新中式”元素建造高端產品。旗下南寧的大唐臻觀還獲得了Property Guru授予的“亞洲不動產最佳住戶型設計大獎”。

合約負債成新籌資手段

設計再好,那是對客戶來說的,對于投資者來說,關注的是現金流。特別是現在國內房企融資難的環境下,現金流更是重中之重。

從大唐地產的現金流量表來看,經營活動現金流有所改善,2018年經營現金流從負轉正至20.5億。到了2019年上半年,經營活動現金流更是快速擴大至29.5億元,大唐地產也終于脫離了現金的增加主要依靠籌資活動的局面。

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(來源:大唐地產招股書)

然而,大唐地產在招股書中坦言,經營現金流改善主要是因為合約負債增加,而合約負債增加主要是收取客戶的預售墊款。根據國家規定,開發商在預售樓盤中投入的資金不得少于樓盤開發所需資金的25%。換句話說,在正式交樓前,大唐地產還需要繼續投入建設資金。

大唐地產利用合約負債,將經營現金流從負轉正,其實只是換了另一種手段籌資。2016年合約負債占總負債29%,到了2019年上半年,該比例提升至47%。大唐地產會采用這種非常規手段維持現金流,主要是因為常規渠道現金流已經覆蓋不了。

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(來源:大唐地產招股書)

從上圖可以看到,2018年之前借款所得款項可以覆蓋償還借款,但是2018年開始改變了這種狀態,償還借款開始超過借款所得款項,籌資活動現金流也變為負值。

在大唐地產長長的項目名單可以發現,該公司已竣工面積為51.5萬平方米,是開發中面積十分一左右,而且還有超過200萬平方米待開發,將近已竣工面積的4倍,對資金的需求可想而知。

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(來源:大唐地產招股書)

此外,從籌資用途也可以發現,大唐地產的主要目標是消化地塊完成建設,而非拿地。對比2021年8月到期的銀行借款利息和2022年6月到期的銀行借款利息,大唐地產承受的利息也逐漸提高。

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(來源:大唐地產招股書)

從大唐地產的業績增速和合約負債增長來看,該地產公司的銷售成績了得,在不溫不火的大環境保持快速增速實屬不易。但是負債情況需要重點關注,如果能成功上市,通過二級市場緩解債務,同時還要保持好的銷售成績,將是投資者關注的重點。

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