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新股解讀│保利物業“出門打江山”,面臨“造血”能力不足局面

2019年12月4日 18:17:21

在房地產行業發展開始降溫、競爭由增量轉存量,并且融資端政策趨緊的背景之下,房企分拆物業板塊上市,擴大融資渠道,似乎已成為另一種生存之道。在港股物業板塊中,例如去年上市的碧桂園服務、雅生活等一年多時間股價已經翻倍,中海物業自上市后股價持續增長不斷創出新高。

頭部地產公司保利地產也不甘寂寞,旗下保利物業發展股份有限公司(以下簡稱“保利物業”)于2017年便登陸新三板亮相資本市場。不過鑒于流動性及自身發展考慮,今年4月份推出新三板,8月份便遞交了港股主板上市招股書。

智通財經APP觀察到,時隔四個月,12月1日保利物業通過了港交所聆訊,成為港股物業板塊中的一份子,廣發融資、華泰金融控股、農銀國際擔任其聯席保薦人。作為央企保利地產的子公司,保利物業的上市自然引來市場的關注。

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依靠卻不依賴母公司

一般而言物業公司分為兩種,一種是純物業公司,依靠自身拓展管理面積;另外一種主要依靠地產母公司提供在管面積。總體而言,不論是在資金還是業務方面,依靠母公司的物業公司有得天獨厚的優勢,因此業績相對有保障,但另一方面又受限于母公司的發展策略。

至今已有23年歷史的保利物業屬于資歷較深的物業公司。不過,與其他老牌物業公司不同的是,保利物業的背景尤為強大。

據智通財經APP了解,保利物業的直接控股股東為保利地產,最終控股股東為中國保利集團,后者持有保利物業40.74%股權。中國保利集團公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司,是國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。

保利地產目前主要專注于房地產開發經營,在福布斯世界500強第245位,在“2019中國房地產百強企業”中排名第4。而據智通財經APP了解,根據中指院2019年的綜合實力排名,保利物業發展在中國物業服務百強企業中排名第四,其2018年度品牌價值逾90億元人民幣(單位下同)。

保利物業主業務分為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務,其中物業管理服務為核心業務。管理面積是衡量物業公司發展優劣的重要指標,截至2019年6月30日,保利物業合同管理總面積達到454.9百萬平方米,包括565個住宅社區和281個非住宅物業,遍布29個省市自治區的148個城市,在管總面積260.3百萬平方米。

背靠保利地產,保利物業長期依靠母公司打江山。智通財經APP觀察到,2018年之前,保利物業在管面積中,由保利地產開發的物業面積占比分別為91.9%、86.1%和57.4%,而截至2019年6月30日,這一比例已經下降至43.1%,首次低于外拓項目來源占比。

可以看出來,保利物業雖然有母公司做靠山,前期也主要依靠這一“地產大腿”,但是自己也在不斷拓展項目來源,依靠卻不依賴母公司。

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外拓項目“造血”能力不足

雖然保利物業已經在努力降低母公司的對自己業務的占比,但是仍然面臨較大的問題和阻力。

智通財經APP觀察到,2016年至2019年上半年,保利物業的總收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元及28.22億元,年復合增長28.4%,期間毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%,毛利率節節攀升,不過總體而言這個毛利率在行業中處于較低水平,據智通財經APP統計,在19家在港上市的物業管理公司2018年的平均毛利率為37.84%。

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其原因主要是,一是在三個業務中,核心業務物業管理服務的毛利率較低,從2016年至2019年上半年由13.1%升至18.1%,而毛利率最高的社區增值服務毛利率達到45%以上,但是截至2019年6月30日,物業管理服務的收入占比仍然高達65%,社區增值服務只有19.1%。總體毛利率的升高也主要是因為物業管理服務的收入占比逐年降低而社區增值服務收入占比逐漸升高帶來的。

二是保利物業的外拓項目相較母公司保利地產開發的物業項目而言,平均收費更低,導致毛利率低。智通財經APP觀察到,截至2019年6月30日,保利物業的物業管理項目收入中有82.8%來自于保利地產開發物業,外拓項目僅占12.5%,這與56.9%的在管面積形成鮮明反差。

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而且據招股書披露,2016年至2019年上半年,由保利地產開發的住宅社區的平均物業管理費分別為2.14元、2.19元、2.21元及2.27元,同期外拓項目收費則為1.19元、1.31元、1.47元及1.48元,僅為保利地產開發項目的65%左右。

商業寫字樓差距更為明顯,2016年至2019年上半年,由保利地產開發的項目收費分比為7.75元、8.24元、7.73元和7.79元,而外拓項目收費則為2.09元、2.18元、3.12元及3.15元,僅為保利地產開發項目收費的40%。

由此可以看到,保利物業外拓的勇氣可嘉,但是離開了母公司的“庇佑”,并沒有那么順遂,2016年至2019年上半年,保利物業外拓項目的中標率分別為52.1%、49.1%44.7%及36.4%,不斷降低的中標率,一是因為參與外拓項目增多,二也顯示出當前物業公司的競爭越來越激烈,即便是背靠保利地產的保利物業也很難有高中標率,因為物業管理行業的競爭格局相當分散,排名第四的保利物業市占率不足1%,激烈程度可見一斑。

智通財經APP認為,物業管理行業的競爭激烈程度未來只增不減,當前保利物業還處于“出門打江山”階段,短期內盈利水平想要明顯提升可能性比較低,但長期看仍然值得關注。


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